Lyhytvuokraus - loma-asunnon tuotot Rukalla (osa 2)

Vähän yli vuosi sitten avasimme yhden Rukan kohteemme luvut täysin julkisesti — myynnit, kulut ja voiton. Tällaisia avoimia laskelmia loma-asunnon lyhytvuokrauksesta ei Suomessa juuri näe, ja artikkeli sai paljon huomiota. Päätimme jatkaa samalla linjalla.

Tällä kertaa avaamme saman Lomakivakka B7 -kohteen luvut viimeiseltä noin 12 kuukaudelta eli ajalta 1.4.2025–31.3.2026. Tämä oli ensimmäinen täysi vuosi ilman remontteja tai pidempiä käyttökatkoja, joten luvut ovat aiempaa puhtaampi vertailupohja. Edellinen jakso oli 10,5 kuukautta, sillä touko–kesäkuussa kohde oli remontin vuoksi pois myynnistä — aikaan, jolloin myynti on Rukalla muutenkin melko pientä.

Lyhyesti: kokonaismyynti kasvoi 21 %, mutta tulos ennen veroja kasvoi 74 %. Mielenkiintoisinta on, että varattujen öiden määrä pysyi lähes samana. Kasvu ei siis tullut kalenterin täyttämisestä, vaan paremmasta hinnoittelusta ja kokonaisuuden hallinnasta.

Tärkeimmät luvut

	2024	1.4.25-31.3.26
Kokonaismyynti	27 449 €	33 312 €
Käyttöaste	64 %	65 %
ADR (keskim. yön hinta)	117 €	134 €
Varattuja öitä	234	237
Tulos ennen veroja	4 247 €	7 398 €

Teemme vuokrausta yrityksenä ja olemme ALV-velvollisia. Kokonaismyynti sisältää sekä majoituksen että lisäpalvelut, kuten liinavaatteet ja loppusiivoukset (jotka eivät kuulu vieraan maksamaan majoitusmaksuun). Kululaskelmassa ALV on mukana verottajalle tilitettävänä eränä, eikä se jää yhtiön tuotoksi.

Miltä majoitusmyynti näyttää alueen muihin vastaaviin kohteisiin verrattuna?

Vertasimme kohdetta PriceLabsin datalla vastaaviin Rukan alueen kohteisiin (PriceLabs on dynaamisen hinnoittelun työkalu jolla kattavasti dataa lyhytvuokrauksesta). Vertailussa olivat mukana samantyyppiset kahden makuuhuoneen huoneistot alle kahden kilometrin säteellä.

Meidän kohteemme vertailukelpoinen majoitusmyynti oli selvästi alueen mediaania korkeampi - itseasiassa ihan huippuluokkaa. Ero ei syntynyt käyttöasteesta, sillä käyttöasteemme oli lähes samaa tasoa kuin vertailujoukolla. Suurin ero tuli hinnasta: saimme jokaisesta varatusta yöstä paremman keskihinnan.

Tämä on tärkeä havainto loma-asuntoa harkitsevalle. Sijainti määrittää käyttöasteen ylärajaa melko paljon, mutta hyvin operoidulla ja oikein hinnoitellulla kohteella on edelleen mahdollisuus erottua selvästi alueen keskitasosta.

Käy tekemässä ilmainen arvio omasta kohteesta tai asunnostasi paljonko sillä voisi tehdä rahaa lyhytvuokrauksessa: arvio.lyhytvuokraus.fi

Mistä kasvu tuli?

Vuoden tärkein oppi oli hinnoittelu. Keskimääräinen yön hinta nousi 15 %, mutta käyttöaste ei laskenut. Se kertoo, että kysyntä kesti korkeamman hintatason.

Talvi oli kohteelle erittäin vahva. Joulu–maaliskuu muodostavat edelleen Rukan tärkeimmän sesongin, ja juuri talven onnistunut hinnoittelu vaikutti merkittävästi koko vuoden tulokseen.

Kesässä oli myös parannettavaa. Heinäkuu onnistui hyvin, mutta elokuu jäi odotuksia heikommaksi. Hintataso valui liian alas liian nopeasti, ja tämä on selvä kehityskohde tulavalle kesälle.

Kesän varausten pituus lyhenee selkeästi talven varauksista.

Toukokuu puolestaan on Rukalla haastava välikuukausi. Kysyntä on koko alueella heikkoa, eikä yksittäinen kohde pysty muuttamaan koko markkinan kausiluonteisuutta.

Booking.com toi suurimman osan varauksista

Booking.com oli edelleen selvästi tärkein myyntikanava. Se toi suurimman osan varauksista ja myynnistä. Tämä on hyvä asia, koska kanava toimii tehokkaasti, mutta samalla se kasvattaa riippuvuutta yhdestä alustasta.

Airbnb:n osuus oli pienempi, ja suorat varaukset jäivät edelleen selvästi alikäytetyksi mahdollisuudeksi. Tämä on monelle lyhytvuokraajalle tuttu haaste. Suorien varausten kasvattaminen vaatii omaa varaussivua, markkinointibudjettia, asiakasrekisteriä, luottamuksen rakentamista ja pitkäjänteistä uudelleenmarkkinointia.

Kulut ja tulos

Kulupuolella emme tällä kertaa avaa jokaista yksittäistä kuluerää yhtä tarkasti kuin ensimmäisessä osassa, vaan katsomme kokonaisuutta. Kohteen kokonaiskulut olivat 25 914 €. Tämä sisältää muun muassa tilitettävän ALV:n, myyntikanavien komissiot, siivous- ja tarkastuskulut, sähkön, vakuutuksen, veden, ohjelmistot, hankinnat sekä lainan ja vastikkeet.

Suurimmat muutokset edelliseen vertailujaksoon nähden tulivat siivous- ja tarkastuskuluista sekä ALV:stä. Siivouskulut nousivat varausvolyymin ja asiakkaiden ostamien lisäpalveluiden myötä. Lainakulut puolestaan laskivat korkojen kääntyessä alas. Muissa kuluissa ei ollut merkkittäviä muutoksia edelliseen kauteen.

Kun kokonaismyynnistä vähennetään kaikki kohteeseen liittyvät kulut, tulos ennen veroja oli 7 398 €. Edellisellä vertailujaksolla vastaava tulos oli 4 247 €, joten tulos parani noin 74 %.

Tämä on koko laskelman olennaisin havainto: parempi tulos ei tullut suuremmasta työmäärästä, vaan paremmasta hinnasta ja hallitummasta kokonaisuudesta.

Onko lyhytvuokraus tuottavaa?

Kohteen nykyinen hinta-arvio on noin 169 000 €. Lainaa on noin puolet arvosta, eli omaa pääomaa on kiinni noin 85 000 €.

Tällä laskelmalla oman pääoman tuotto ennen veroja on noin 8,7 %. Verojen jälkeen tuotto on noin 7,0 %, jos tuloksesta huomioidaan 20 % yhteisövero.

Tämä on kilpailukykyinen taso verrattuna esimerkiksi pitkävuokra-asuntoon tai korkotuotteisiin. Mahdollinen arvonnousu tulee tämän päälle.

On kuitenkin tärkeää muistaa, että lyhytvuokraus ei ole täysin passiivinen sijoitus. Tuotto syntyy operoinnista: hinnoittelusta, näkyvyydestä, viestinnästä, siivouksen toimivuudesta ja kanavahallinnasta.

Johtopäätökset

Lomakivakka B7:n toinen vuosi osoittaa, että loma-asunnon voi saada tuottamaan hyvin, kun kokonaisuus on rakennettu kunnolla. Parempi tulos ei tullut siitä, että olisimme tehneet enemmän työtä, vaan siitä, että tärkeät asiat tehtiin oikein.

Olemme joutuneet rakentamaan lyhytvuokrauksen prosessit niin, että pystymme operoimaan useita kohteita ilman jatkuvaa säätöä ja kohtuutonta työmäärää. Vaikka meillä on vuokrauksessa jo yli 15 kohdetta niin tämä ei ole meille täysipäiväinen operatiivinen työ, emmekä halua olla kiinni kohteiden hallinnassa ympäri vuorokauden. Siksi rakensimme ensin omaan käyttöömme keskitetyn hallintapalvelun, joka kokoaa lyhytvuokrauskohteiden myyntikanavat, viestinnän, hinnoittelun ja arjen prosessit yhteen paikkaan.

Nyt tarjoamme tätä samaa keskitettyä hallintapalvelua myös muille lyhytvuokraajille ja loma-asunnon omistajille. Palvelun tarkoitus on tehdä kohteen operoinnista selkeämpää, sujuvampaa ja tuottavampaa ilman, että omistajan tarvitsee itse hallita kaikkia kanavia, viestejä, kalentereita ja hinnoittelua erikseen.

Tämän lisäksi olemme automatisoineet monia käytännön asioita, kuten vierasviestintää ja lisäpalveluiden maksamista. Kun keskitettyyn hallintaan yhdistetään dynaaminen hinnoittelu, kohteen potentiaalia voidaan hyödyntää paremmin kuin hajanaisella, käsin tehtävällä operoinnilla.

Jos selkeämpi, sujuvampi ja tuottoisampi lyhytvuokraus kiinnostaa, käy tutustumassa palveluumme osoitteessa www.lyhytvuokraus.fi. Voimme tehdä maksuttoman kartoituksen joko olemassa olevalle tai suunnitteilla olevalle kohteelle.

Jos sinulla jäi jostain syystä lukematta ensimmäinen osa Lomakivakan tuotoista niin artikkeli löytyy täältä.