Mitä on lyhytvuokrauksen co-hosting eli kanssamajoitus ja miten se toimii Lapissa?

Co-hosting (suomeksi kanssamajoitus) tarkoittaa lyhytvuokrauksen ulkoistamista: kiinteistön omistaja ja co-host jakavat roolit niin, että omistaja omistaa – co-host operoi. Käytännössä co-host vastaa kohteen listauksesta eri myyntikanaviin, hinnoittelusta, vierasviestinnästä ja käytännön järjestelyiden koordinoinnista (esim. siivouksen aikatauluttaminen ja yhteydenpito siivoojaan, vaikka itse siivouksen hoitaisikin kolmas osapuoli). Omistaja saa sovitun osuuden tuotoista ilman arjen vaivaa. Malli on yleistynyt voimakkaasti lyhytvuokrauksen kasvun myötä, ja Lapissa sille on erityinen tilaus: kaukana sijaitsevia lomakiinteistöjä on paljon, omistajat asuvat muualla, ja lyhytvuokrauksen potentiaali on korkea mutta omatoiminen hallinta voi olla haastavaa.

Co-hosting sopii parhaiten omistajalle, joka arvostaa passiivista tuloa ja arjen helppoutta enemmän kuin täyttä kontrollia ja päivittäistä operointia. Käytännön hyödyt ovat selvät: ammattimainen hinnoittelu kasvattaa tuottoja, alustaosaaminen tuo näkyvyyttä ja vierasviestintä hoituu ilman omistajan jatkuvaa tavoitettavuutta.

Upeat Ylläksen maisemat

Lapissa erityinen lisäarvo syntyy siitä, että co-host organisoi myös paikalliset järjestelyt – avaintenluovutuksen, siivouksen ja pienet huoltotoimenpiteet – joita etäomistaja ei käytännössä pysty itse koordinoimaan. Kääntöpuoli näkyy sitten luonnollisesti pienempinä tuottoina ja kontrollin luovuttamisena ulkopuolisille tosin hyvin usein ammattimainen co-host saa kohteen menestymään ehkä paremmin. Omistajan rooli muuttuu siis passiiviseksi – ja juuri tämä ratkaisee, kenelle malli sopii.

Aavalevi – paikallinen perheyritys Levin ja Ylläksen sydämessä

Yksi kiinnostavimmista esimerkeistä lappilaisen co-hostingin kasvusta on Aavalevi Oy, joka on erikoistunut majoituksen hallinnointiin Levillä ja Ylläksellä. Yrityksen yksi omistajista Juuso Pitkänen kertoo, että yrityksen tarina alkoi hyvin konkreettisesta tarpeesta: perustaja ja Juuson veli Jens muutti Leville, mutta huomasi nopeasti ettei alueella ollut luotettavaa siivous- ja huoltokumppania. Ratkaisu oli rakentaa se itse.

Pikkuhiljaa käytännön palveluista – siivouksesta ja huollosta – kasvoi kokonaisvaltainen co-hosting-liiketoiminta. Nykyään Aavalevi hallinnoi yli sataa kohdetta, tiimissä on 25 henkilöä ja vuokratuotot yltävät noin 2,5 miljoonaan euroon kaudella 2025–26. Yritys on aito perheyritys: kolme veljestä puolisoineen – ja setäkin on mukana.

Aavalevillä teknologiaa ei ole jätetty sivurooliin. Hostaway-varausjärjestelmä, PriceLabs-dynaaminen hinnoittelu ja digitaalinen vierasopas muodostavat automaatioiden ytimen, joka mahdollistaa laadukkaan palvelun skaalautumisen ilman että henkilöstömäärä kasvaa samassa tahdissa kohteiden kanssa. Juuso korostaa kuitenkin, että teknologia hoitaa rutiinit – paikallisuus ja ihminen paikalla ovat se, mitä Lapissa ei voi korvata. Vieraat tulevat ympäri maailmaa kokemaan tunturit, ja heidän odotuksensa lunastetaan viime kädessä käytännön teoilla: avaimet kunnossa, lakanat vaihdettu, piha on aurattu ja lumityöt tehty. 

Aavalevin kasvustrategia on selkeä: ei laajentumista uusille paikkakunnille, vaan palvelupaketin syventämistä Levillä ja Ylläksellä. Aamupalat, kuljetukset, yksityiskokki – mitä enemmän omistaja voi ulkoistaa yhdelle kumppanille, sitä enemmän co-hostilla on arvoa tarjota ja sitä enemmän omistaja saa rauhassa nauttia tuotoistaan.

Mutta kuinka paljon tästä kaikesta todellisuudessa jää omistajan pussiin? Katsotaan asiaa lukujen valossa.

Kuinka paljon omistajalle jää tuottoja lyhytvuokrauksen co-hosting-palvelussa?

Koska vuokrauksesta ja operoinnista vastaa kolmas osapuoli, tuotot ovat luonnollisesti pienemmät kuin jos omistaja itse operoisi kohdetta. Kuten todettu aiemmin, co-hosting sopii parhaiten niille omistajille, joilla ei ole aikaa tai mahdollisuutta huolehtia vieraista tai päivittäisestä operoinnista.

Tarkkoja lukuja ei ole julkisesti saatavilla, mutta oman kokemuksemme ja haastattelujen pohjalta voimme antaa suuntaa antavan arvion siitä, miten co-hosting toimii Lapin hiihtokeskuksissa. Tehdäänpä hieman laskelmia.

Myyntikanavien komissiot

Airbnb ja Booking ottavat ison osan vieraiden maksamasta summasta. Airbnb ottaa 15,5 %:n komission bruttomyynnistä. Bookingin komissio taas vaihtelee, mutta pyörii 15–20 %:n tienoilla. Omien suoravarausten saaminen (ilman ulkopuolisille maksettavaa komissiota) on erittäin vähäinen osuus myynnistä joten suurimmat myyntikanavat erityisesti ulkomaalaisten vieraiden osalta ovat juuri yllä mainitut Airbnb ja Booking. Täytyy myös huomioida että ainakin Airbnb lisää nykyään arvonlisäveron (25,5%) tuon 15,5%:n komission päälle.

Siivous

Co-hosting-kohteissa varaukseen kuuluu yleisesti siivous, ja sen kulu vaihtelee paljon kohteen koon mukaan. Pahimmillaan siivouksen kulu voi olla yksittäisen varauksen kokonaisarvosta jopa puolet tai enemmän. Tarkastellaan tätä kuitenkin pitkällä aikavälillä ja keskiarvojen kautta. Meidän omien co-hosting-kohteidemme siivouskulu on pitkällä aikavälillä noin 15–20 % kohteen kokonaismyynnistä. Täytyy myös huomioida, että kulurakenteet voivat olla todella erilaisia, kun verrataan 10 hengen kelohirsimökkiä Levillä ja pientä huoneistoa Syötteellä.

Co-hosting-yrityksen kate

Koska co-hosting vaatii ihmistyövoimaa ja yrityksellä on monenlaisia kuluja, kuten esim. ohjelmistokulut, on luonnollista, että co-host ottaa oman katteensa operoinnista. Tässäkin prosentissa on paljon vaihtelua, mutta käsityksemme mukaan komissiot pyörivät 10–25 %:n tietämillä bruttomyynnistä.

Yhteenveto tuotoista ja palautusprosenteista

Jos yllä olevista luvuista laskee suoraan omistajalle palautuvan rahamäärän, se vaihtelee välillä 35–60 %. Tämä on tietenkin hyvin hypoteettinen lukema, mutta jos otetaan keskiarvo joka kohdasta, palautusprosentti pyörii jossain 50% tietämillä, joka on käsityksemme mukaan aika lähellä sitä keskiarvoa, mitä ainakin Lapin kohteissa omistajille palautuu, kun käytetään co-hosting-palveluita.

Nämä luvut herättävät kysymyksen: kannattaako co-hosting kaikille omistajille? Aukaistaanpa tätä aihetta tarkemmin sitä, millaisiin kohteisiin ja tilanteisiin se sopii parhaiten.

Sopiiko co-hosting sinun kohteellesi?

Co-hosting sopii parhaiten kohteisiin, joiden vuosittainen bruttomyyntipotentiaali on yli 20 000 €. Ammattimainen co-hosting vaatii yleensä PMS-ohjelmiston ja dynaamisen hinnoittelun työkalun, joista syntyy kiinteää kulua ympäri vuoden – muutaman tuhannen euron vuokratuloilla menestyvää liiketoimintaa on mahdoton rakentaa.

Omistajan oman käytön tulisi sijoittua sesonkien ulkopuolelle, mikä mahdollistaa tuottojen maksimoinnin niin omistajalle kuin co-hostille.

Oma näkemyksemme on, että co-hosting-kohteissa kannattaa optimoida enemmän yksittäisten varausten arvoa kuin käyttöastetta. Siivouksen kulu on kuitenkin kiinteä kulu, ja jos tuon kulun suhteellinen osuus on pieni, kaikille jää enemmän jaettavaa. Tästä syystä käytämme dynaamisessa hinnoittelussa useissa kohteissa usein työkaluna “varauksen minimiarvoa” – esimerkiksi 500 €. Tämä tarkoittaa, että varauksen kokonaishinnan on ylitettävä tämä raja, jolloin vaadittujen öiden minimimäärä vaihtelee hinnoittelun mukaan. Lapin isommissa ja arvokkaimmissa kohteissa tämä minimiarvo on hyvin usein lähempänä tuhatta euroa, ja joissakin kohteissa jopa selkeästi yli tuhat euroa. Koska siivouksen hinta on kiinteä – tyypillisesti 100–300 € – sen suhteellinen osuus pienenee, kun varauksen arvo kasvaa.

Jos kohteesi vuosittainen bruttomyyntipotentiaali on selkeästi alle 20 000 €, haluat optimoida käyttöastetta ja sinulla on paljon omaa käyttöä sesonkina, niin emme välttämättä suosittele co-hosting-palvelun käyttöä.

Lyhytvuokrauksen strategiat vaihtelevat äärimmäisen paljon riippuen kohteen sijainnista, koosta, tasosta, ominaisuuksista ja tietenkin omistajan tahtotilasta. Jos sinulla on oman kohteesi kanssa mietintää mitä tekisit, niin ota yhteyttä meihin ja rakennetaan sinun kohteellesi sopiva lyhytvuokrausstrategia. 

Lyhytvuokrausalustallamme on tällä hetkellä yli 70 kohdetta ympäri Suomea ja meillä on laaja kokemus ja ymmärrys miten erilaiset kohteet toimivat optimaalisesti.

Laita sähköpostia toimisto@lyhytvuokraus.fi tai soita 040 7695658.

PS. oman kohteesi vuosittainen bruttomyyntipotentiaali selviää meidän arviopalvelusta: arvio.lyhytvuokraus.fi.